ตลอดเวลาที่พี่ลินเป็นที่ปรึกษาด้านอสังหาฯ พี่ลินพบว่า “ความเข้าใจผิด” คือสิ่งที่น่ากลัวกว่าการขาดเงินค่ะ เพราะหลายคนตัดสินใจพลาดเพียงเพราะฟังคำบอกเล่าต่อๆ กันมา หรือได้รับข้อมูลที่ไม่ครบถ้วน
วันนี้พี่ลินขอมา “กะเทาะเปลือก” 5 ความเชื่อผิดๆ เกี่ยวกับการใช้บ้านแลกเงิน เพื่อให้ทุกคนตาสว่างและป้องกันทรัพย์สินของตัวเองให้ปลอดภัยที่สุดค่ะ
ความเชื่อที่ 1: “ขายฝากปุ๊บ ต้องย้ายออกปั๊บ”
ความจริง: หลายคนกลัวว่าพอเซ็นขายฝากเสร็จ นายทุนจะเอารถมาขนของออกจากบ้านเราทันที
- ข้อเท็จจริง: แม้กรรมสิทธิ์จะเปลี่ยนชื่อเป็นของนายทุน แต่ในทางปฏิบัติและกฎหมายส่วนใหญ่ คุณยังคงมีสิทธิครอบครองและอาศัยอยู่ในบ้านหลังนั้นได้ตามปกติจนกว่าจะสิ้นสุดสัญญาไถ่ถอนค่ะ เว้นแต่จะมีการตกลงกันเป็นอย่างอื่นในสัญญา ซึ่งตรงนี้พี่ลินจะช่วยตรวจเช็กให้ลูกค้าเสมอค่ะ
ความเชื่อที่ 2: “จำนองปลอดภัยกว่าขายฝาก 100%”
ความจริง: คนมักมองว่าจำนองปลอดภัยเพราะ “ชื่อยังเป็นของเรา”
- ข้อเท็จจริง: แม้ชื่อจะเป็นของคุณ แต่ถ้าคุณไม่ส่งดอกเบี้ยตามกำหนด นายทุนก็ฟ้องศาลเพื่อบังคับคดีและยึดทรัพย์ได้อยู่ดีค่ะ จุดที่น่ากลัวกว่าคือ “ดอกเบี้ยผิดนัดชำระ” ที่อาจพุ่งสูงจนท่วมมูลค่าบ้าน การเลือกจำนองแต่ไม่มีแผนผ่อนชำระที่ชัดเจน จึงไม่ได้แปลว่าปลอดภัยกว่าเสมอไปค่ะ
ความเชื่อที่ 3: “ทำสัญญาที่ไหนก็ได้ ผลเหมือนกัน”
ความจริง: ข้อนี้อันตรายมาก! บางคนโดนนายทุนกล่อมว่า “ไม่ต้องไปกรมที่ดินหรอก เสียเวลา เสียค่าธรรมเนียม ทำสัญญากันเองที่บ้านก็ได้”
- ข้อเท็จจริง: การขายฝากหรือจำนองอสังหาริมทรัพย์ “ต้องทำต่อหน้าเจ้าพนักงานที่ดินเท่านั้น” หากทำกันเอง สัญญานั้นถือเป็นโมฆะในแง่ของการขายฝาก/จำนอง และคุณจะไม่มีกฎหมายคุ้มครองใดๆ เลย เสี่ยงต่อการเสียบ้านฟรีหรือโดนโกงสูงสุดๆ ค่ะ
ความเชื่อที่ 4: “นายทุนมีสิทธิยึดทรัพย์ได้ทันทีที่ครบกำหนด โดยไม่ต้องบอก”
ความจริง: สมัยก่อนอาจจะใช่ค่ะ แต่ปัจจุบัน กฎหมายใหม่ปี 2562 ออกมาคุ้มครองเราแล้ว
- ข้อเท็จจริง: ผู้รับซื้อฝาก (นายทุน) ต้องส่งหนังสือแจ้งเตือน ให้ผู้ขายฝากทราบล่วงหน้า 3-6 เดือนก่อนหมดสัญญา หากนายทุนไม่แจ้งเตือนตามกฎหมาย สัญญาจะถูกขยายเวลาออกไปอีก 6 เดือนโดยอัตโนมัติค่ะ นายทุนจะมายึดเงียบๆ เหมือนเมื่อก่อนไม่ได้แล้ว
ความเชื่อที่ 5: “ดอกเบี้ยเท่าไหร่ก็ได้ ตามที่ตกลงกัน”
ความจริง: หลายคนร้อนเงินจนยอมเซ็นสัญญาที่ดอกเบี้ยสูงถึง 3-5% ต่อเดือน
- ข้อเท็จจริง: กฎหมายไทยกำหนดชัดเจนว่า ดอกเบี้ยขายฝากและจำนอง ต้องไม่เกิน 15% ต่อปี (หรือ 1.25% ต่อเดือน) หากสัญญาฉบับไหนระบุดอกเบี้ยเกินกว่านี้ ส่วนของดอกเบี้ยจะตกเป็นโมฆะทันที พี่ลินย้ำเสมอว่า “อย่าแลกบ้านกับดอกเบี้ยที่ฆ่าเราให้ตายทั้งเป็น” ค่ะ
FAQ: เคลียร์คัตชัดเจน
- ถาม: ถ้าทำสัญญาไปแล้วมารู้ทีหลังว่าดอกเบี้ยเกินกฎหมาย ต้องทำยังไง?
- ตอบ: สามารถปรึกษาทนายหรือแจ้งความได้ค่ะ เพราะข้อตกลงเรื่องดอกเบี้ยที่เกินกฎหมายจะไม่มีผลผูกพัน คุณมีสิทธิชำระคืนเฉพาะเงินต้นและดอกเบี้ยตามอัตราที่กฎหมายกำหนดค่ะ
- ถาม: นายทุนปฏิเสธไม่ยอมรับเงินไถ่คืน เพราะอยากได้บ้านเราจริงๆ ทำยังไง?
- ตอบ: นี่คือเรื่องที่คนกลัวที่สุด! วิธีแก้คือ ให้คุณรีบไปที่ “สำนักงานที่ดิน” เพื่อทำการ “วางทรัพย์” ค่ะ เมื่อวางทรัพย์เสร็จจะถือว่าคุณได้ไถ่ถอนทรัพย์นั้นคืนโดยชอบด้วยกฎหมายทันที นายทุนจะปฏิเสธไม่ได้ค่ะ
💡 บทสรุปจากใจพี่ลิน:
ความไม่รู้คือต้นทุนที่แพงที่สุดค่ะ การที่พี่ลินนำ 5 ความเข้าใจผิดนี้มาบอก เพราะอยากให้ทุกคนมีความรู้เป็นเกราะป้องกันตัว ธุรกิจขายฝาก-จำนองที่ “ดี” และ “สะอาด” ยังมีอยู่ค่ะ เพียงแค่เราต้องเลือกทำให้ถูกวิธีและถูกคน
หากใครมีคำถามที่คาใจ หรือสงสัยว่าสิ่งที่ได้รับฟังมาเรื่องไหนจริง เรื่องไหนหลอก ทักมาถามพี่ลินได้ตรงๆ เลยนะคะ พี่ลินยินดีเป็นที่ปรึกษาข้างกายคุณค่ะ
