การทำธุรกรรมขายฝากไม่ว่าจะบ้าน ที่ดิน หรือคอนโด สิ่งที่ทำให้เจ้าของทรัพย์ปวดหัวที่สุดคือ “ค่าธรรมเนียม” วันนี้พี่ลินสรุปข้อมูลที่ถูกต้องที่สุดมาให้แล้วค่ะ เพื่อให้ทุกคนเตรียมเงินในกระเป๋าได้พอดี ไม่ขาดไม่เกิน
1. ค่าธรรมเนียม “ขาขายฝาก” (วันไปรับเงิน)
วันแรกที่คุณจดทะเบียนขายฝาก กรมที่ดินจะมองว่าเป็นการ “โอนขาย” จึงมีค่าใช้จ่ายค่อนข้างสูง ดังนี้ค่ะ:
- ค่าธรรมเนียมการโอน: 2% (คิดจากราคาประเมินทุนทรัพย์)
- ค่าอากรแสตมป์: 0.5% (คิดจากราคาประเมิน หรือราคาขายฝาก ยอดไหนสูงกว่าใช้ยอดนั้น)
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ: 3.3% (เสียเฉพาะกรณีถือครองไม่ถึง 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่ถึง 1 ปี ถ้าเสียยอดนี้แล้ว ไม่ต้องเสียอากรแสตมป์ 0.5%)
- ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย: * กรณีบุคคลธรรมดา: คิดตามเกณฑ์กรมสรรพากร (นับปีถือครอง)
- กรณีนิติบุคคล: คิด 1% ของราคาขายฝากหรือราคาประเมิน (ยอดไหนสูงกว่าใช้ยอดนั้น)
- ค่าใช้จ่ายจิปาถะ: ค่าคำขอ 5 บาท, ค่าพยาน 20 บาท
2. ค่าธรรมเนียม “ขาไถ่ถอน” (วันเอาโฉนดคืน)
เมื่อถึงวันไถ่ถอน “จะไม่มีค่าธรรมเนียมการโอน 2%” เหมือนตอนขาไปค่ะ ค่าใช้จ่ายจะประกอบด้วย:
- ค่าธรรมเนียมการทำนิติกรรม: แปลงละ 50 บาท (บวกค่าคำขอ 5 บาท และค่าพยาน 20 บาท รวมเป็น 75 บาท ต่อแปลง)
- ค่าอากรแสตมป์: 0.5% (คิดจากราคาประเมินหรือราคาไถ่ถอน ยอดไหนสูงกว่าใช้ยอดนั้น)
- ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย: คิดจากราคาประเมินและระยะเวลาถือครองตั้งแต่วันเริ่มขายฝากจนถึงวันไถ่ถอน
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ: * บุคคลธรรมดา: ได้รับการยกเว้น (ตามคำสั่งสรรพากร ป.99/2543)
- นิติบุคคล: ยังต้องเสีย 3.3% ตามกฎหมายค่ะ
3. ค่าธรรมเนียม “การต่อสัญญา/ขยายระยะเวลา” (วันขอต่อเวลา)
หากสัญญาจะหมดแต่ยังไม่พร้อมไถ่ และนายทุนยินยอมให้ขยายเวลา ค่าใช้จ่ายที่กรมที่ดินจะถูกที่สุดค่ะ:
- ค่าธรรมเนียมการต่อสัญญา: แปลงละ 50 บาท
- ค่าจิปาถะ: ค่าคำขอ 5 บาท, ค่าพยาน 20 บาท
- รวมทั้งสิ้น: 75 บาท ต่อแปลง
- คำแนะนำจากพี่ลิน: ต้องไปจดทะเบียนขยายเวลา “ก่อนวันสิ้นสุดสัญญา” นะคะ หากพ้นกำหนดไปแล้วทรัพย์จะหลุดทันที เว้นแต่จะมีหนังสือข้อตกลงที่ทำไว้ก่อนหมดสัญญาไปยืนยันค่ะ
สรุปตารางเปรียบเทียบ (ข้อมูลที่ถูกต้อง 100%)
| ธุรกรรม | ค่าธรรมเนียมหลัก | ภาษี/อากร |
| จดขายฝาก | 2% (ของราคาประเมิน) | ภาษีหัก ณ ที่จ่าย + อากร/ธุรกิจเฉพาะ |
| ไถ่ถอนคืน | 50 บาท (ต่อแปลง) | ภาษีหัก ณ ที่จ่าย + อากร 0.5% |
| ขยายระยะเวลา | 50 บาท (ต่อแปลง) | ไม่มีค่าอากรเพิ่มเติม |
จะเห็นได้ว่าการ “ไถ่ถอน” และ “ขยายระยะเวลา” นั้นมีค่าธรรมเนียมที่กรมที่ดินเพียงแค่ หลักสิบบาทต่อแปลง เท่านั้นค่ะ (แต่ยอดที่จะหนักคืออากรแสตมป์และภาษีหัก ณ ที่จ่ายในขาไถ่ถอน)
พี่ลินอยากให้ทุกคนมีข้อมูลที่เป๊ะแบบนี้ไว้ในมือ เพื่อให้การวางแผนการเงินของคุณไม่มีคำว่า “พลาด” ค่ะ หากใครอยากให้พี่ลินช่วยคำนวณยอดสุทธิเป็นตัวเลขกลมๆ ให้ ทักมาคุยกันได้เลยนะคะ!
FAQ: เรื่องเงินๆ ทองๆ ที่คนมักสงสัย
- ถาม: ถ้าไถ่ถอนก่อนกำหนด ค่าธรรมเนียมลดลงไหม?
- ตอบ: ค่าธรรมเนียมกรมที่ดิน 50 บาทเท่าเดิมค่ะ แต่ส่วนที่คุณจะประหยัดได้คือ “ดอกเบี้ย” ที่ต้องจ่ายให้นายทุน (ขึ้นอยู่กับการเจรจาและที่ระบุในสัญญาค่ะ)
- ถาม: ใครต้องเป็นคนจ่ายค่าธรรมเนียมไถ่ถอนและขยายเวลา?
- ตอบ: โดยปกติมักจะเป็นหน้าที่ของ “ผู้ขายฝาก” (เจ้าของบ้าน) ค่ะ แต่ทั้งหมดนี้สามารถตกลงกับนายทุนได้ตั้งแต่วันแรก พี่ลินจะช่วยดูแลให้การแบ่งสัดส่วนค่าใช้จ่ายเป็นธรรมที่สุดค่ะ
- ถาม: ขยายเวลาได้กี่ครั้ง?
- ตอบ: จะขยายกี่ครั้งก็ได้ค่ะตราบใดที่นายทุนยินยอม แต่รวมระยะเวลาทั้งหมดตั้งแต่วันแรกต้อง ไม่เกิน 10 ปี สำหรับอสังหาริมทรัพย์ค่ะ
💡 บทสรุปจากใจพี่ลิน:
การรู้ค่าธรรมเนียมที่ถูกต้องจะช่วยให้คุณบริหารเงินหลักหมื่นหลักแสนได้อย่างคุ้มค่าค่ะ โดยเฉพาะค่าไถ่ถอนและขยายเวลาที่ราคาหลักสิบบาท ซึ่งหลายคนไม่รู้ทำให้โดนบวกเพิ่มเกินจริง พี่ลินอยากให้ทุกคนมีข้อมูลนี้ไว้เป็นอาวุธ เพื่อไม่ให้ใครมาเอาเปรียบได้ค่ะ
